房贷利率中的“加点BP”是购房者常听到却容易困惑的概念。本文将从房贷利率构成、LPR与加点的关系、加点是否固定、如何影响月供等角度展开分析，结合银行政策、市场案例和用户实操经验，解答“加点BP能否变动”“何时可能调整”等核心问题，帮助读者理解房贷利率的底层逻辑。
现在的房贷利率普遍采用“LPR+基点（BP）”的模式，这里需要先拆解两个关键概念：
1. LPR（贷款市场报价利率）：由18家银行每月20日报价，去掉最高和最低价后计算出的平均值，目前分1年期和5年期两种，房贷主要参考5年期LPR。
2. 基点（BP）：1个基点0.01%，比如银行说加点80BP，就是加0.8%。
举个例子，假设当前5年期LPR是4.2%，银行加点80BP，那最终利率就是5.0%（4.2%+0.8%）。这里有个细节要注意——LPR是每月浮动的，但加点数值一旦确定，理论上在贷款周期内不会改变，不过实际情况可能更复杂。
先说结论：加点BP在合同期内通常是固定的，但有两种特殊场景可能突破这个规则。
▌场景1：签订贷款合同时的约定
绝大多数银行的房贷合同会明确“加点数值固定”，比如2023年某银行规定首套房加30BP，这个数值会一直跟随贷款直到还清。不过有些地方性小银行可能会推出“前三年固定加点、后期浮动”的促销方案，这种情况就需要仔细看合同条款。
▌场景2：利率重新定价时
虽然加点本身不变，但遇到LPR下调时，银行可能通过“降低加点”来变相促销。比如2022年就有银行推出“转按揭”服务，允许老客户将原加点100BP的贷款转为新客户的50BP，不过需要重新审核征信和支付手续费。
银行在确定加点时主要考虑这三个维度：
1. 政策红线：央行规定首套房加点不低于20BP，二套房不低于60BP，但各地会根据市场情况调整。比如2023年9月，广州、深圳就突破了下限允许首套房“LPR10BP”。
2. 客户资质：公务员可能拿到比自由职业者低2030BP的优惠；征信有逾期的客户可能被额外加50BP；如果选择购买理财或保险，有些银行愿意减少15BP。
3. 银行策略：2023年四大行的首套房平均加点是35BP，而股份制银行普遍在2530BP之间，城商行为了抢客户甚至出现过“零加点”的情况。
虽然加点主要由银行决定，但掌握这三个方法能提高谈判成功率：
▌方法1：选择利率调整周期
签合同时如果选“每年1月1日调整利率”，可能比“按放款日调整”多争取10BP优惠，因为银行更倾向锁定长期客户。
▌方法2：组合贷款方案
把部分商贷转为公积金贷款，剩余商贷部分有机会降低加点。比如上海有位购房者通过组合贷，成功让银行将原80BP的加点降至50BP。
▌方法3：把握银行季度末冲刺
每年3月、6月、9月、12月的最后一周，银行业务员为冲业绩指标，可能临时放开加点限制。有网友分享在2022年12月29日申请贷款，原本60BP的加点被降至40BP。
从当前市场信号看，未来加点可能有这些趋势：
首套房加点持续走低：郑州、天津等地已有银行执行“LPR20BP”，相当于变相突破央行规定
存量房贷加点协商：2023年已有2000多位购房者通过银保监会投诉，成功与银行重新协商加点
区域性差异扩大：三四线城市为刺激楼市，加点可能比一线城市低3050BP
不过要注意，加点下调≠总成本降低。如果LPR同期上涨0.5%，即使减少50BP，实际利率反而会升高，需要动态计算两者的关系。
对于正在还贷的人，记住“加点已定，关注LPR”；对于准备贷款的人，掌握这三个原则：
1. 优先选择加点低且LPR调整周期短的银行，哪怕月供初期稍高
2. 在签订补充协议时留意“加点重置条款”，有些银行允许5年后重新议价
3. 每年1月查看最新LPR报价，如果累计降幅超过0.3%，可以考虑转按揭
最后提醒大家，某银行客户经理私下透露：2024年可能试点“浮动加点”产品，加点会随客户收入增长而递减，这类创新产品值得重点关注。
